Wie funktioniert die Heilung nach § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB?

§ 311b Abs. 1 regelt die Form für Grundstücksgeschäfte (Satz 1) und die Heilung eines Formmangels (Satz 2):

Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung. Ein ohne Beachtung dieser Form geschlossener Vertrag wird seinem ganzen Inhalt nach gültig, wenn die Auflassung und die Eintragung in das Grundbuch erfolgen.

Wurde gegen die notarielle Form verstoßen, ist dies dann egal, wenn die Eintragung trotzdem erfolgt ist. Nun sagt aber § 29 Abs. 1 Satz der Grundbuchordnung (GBO):

Eine Eintragung soll nur vorgenommen werden, wenn die Eintragungsbewilligung oder die sonstigen zu der Eintragung erforderlichen Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden.

Das Grundbuchamt trägt den Eigentümerwechsel also in aller Regel nur ein, wenn die notarielle Urkunde vorgelegt wird. Also kann ein Heilung des Mangels an notarieller Form durch Eintragung nicht erfolgen – die Katze beißt sich in den Schwanz.

Dies gilt aber nur, wenn tatsächlich gar kein beurkundeter Kaufvertrag vorliegt. Ist der Kaufvertrag lediglich unerkannt formnichtig, weil bspw. Nebenabreden nicht beurkundet wurden oder ein Fall der Unterverbriefung vorliegt, kann sehr wohl eine Eintragung erfolgen, die dann den gesamten Vertrag heilt.

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