Was ist eine Handschenkung?

Als Handschenkung bezeichnet man ein Geschenk, das sogleich übergeben („in die Hand gedrückt“) wird. Das Schenkungsversprechen ist zwar formnichtig, wenn es nicht notariell beurkundet wird (§ 518 Abs. 1 BGB). Allerdings kann dieser Mangel gemäß § 518 Abs. 2 durch Vollzug der Schenkung geheilt werden. Die Handschenkung ist also wirksam.

Wie funktioniert die Heilung nach § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB?

§ 311b Abs. 1 regelt die Form für Grundstücksgeschäfte (Satz 1) und die Heilung eines Formmangels (Satz 2):

Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung. Ein ohne Beachtung dieser Form geschlossener Vertrag wird seinem ganzen Inhalt nach gültig, wenn die Auflassung und die Eintragung in das Grundbuch erfolgen.

Wurde gegen die notarielle Form verstoßen, ist dies dann egal, wenn die Eintragung trotzdem erfolgt ist. Nun sagt aber § 29 Abs. 1 Satz der Grundbuchordnung (GBO):

Eine Eintragung soll nur vorgenommen werden, wenn die Eintragungsbewilligung oder die sonstigen zu der Eintragung erforderlichen Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden.

Das Grundbuchamt trägt den Eigentümerwechsel also in aller Regel nur ein, wenn die notarielle Urkunde vorgelegt wird. Also kann ein Heilung des Mangels an notarieller Form durch Eintragung nicht erfolgen – die Katze beißt sich in den Schwanz.

Dies gilt aber nur, wenn tatsächlich gar kein beurkundeter Kaufvertrag vorliegt. Ist der Kaufvertrag lediglich unerkannt formnichtig, weil bspw. Nebenabreden nicht beurkundet wurden oder ein Fall der Unterverbriefung vorliegt, kann sehr wohl eine Eintragung erfolgen, die dann den gesamten Vertrag heilt.

Was ist eine Unterverbriefung?

Ein Grundstückskaufvertrag muss grundsätzlich vor einem Notar geschlossen werden. Aus der dort angegebenen Summe errechnen sich sowohl die Notargebühren als auch die Grunderwerbsteuer. Um hier zu sparen, wird teilweise ein zu geringer Preis abgegeben, während die restliche Summe unter der Hand („schwarz“) übergeben wird. Der Vertrag wird dann als unterverbrieft bezeichnet.

Der notariell geschlossene Vertrag ist dann als Scheingeschäft gemäß § 117 Abs. 2 BGB nichtig, auch wenn nur die Summe zum Schein genannt wurde. Der tatsächlich gewollte, in der Regel mündliche Vertrag über den richtigen Preis ist dagegen formnichtig, da er nicht notariell abgeschlossen wurde (§§ 125 Satz 2, 311b Abs. 1 Satz 2). Sobald der neue Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wird (was aufgrund des Scheinvertrags beim Notar erfolgt), wird aber der formnichtige mündliche Vertrag „geheilt“, er wird also durch Vollzug im Grundbuch wirksam.